深圳法拍房启示篇之二手房交易赎楼有风险，投资需谨慎

近日广东省深圳市中级人民法院和深圳前海合作区人民法院分别于2023年1月5日和2023年1月8日拍卖位于深圳市宝安区福永镇桥头村万延工业城六栋一层、二层、三层、四层、五层房产厂房以及南山区华侨城天鹅堡C栋3A住宅房产。两家法院拍卖的标的资产位于不同区域，拍卖产品性质也有天壤之别，但是它们有一个共性，就是第三方机构或者个人资金介入全款赎楼还款抵押银行后迅速被第四方机构或者个人另外案件起诉查封而导致的不良资产纠纷案件。今天我们来详细剖析一下该类纠纷案件的具体演变过程和交易结构，常常涉及到平时二手房买卖交易过程中和赎楼贷款中。由于这两个拍卖标的资产波及金额相对比较大，涉及的参与机构和个人比较多，纠纷所涉及年限比较长，给当事人造成了经济损失和内耗。也给我们以后的二手房交易或者贷款赎楼环节引以为视，警钟长鸣。首先我们来看一下第一个拍卖厂房的相关资料：权利人：深圳市普天通数码实业有限公司面积：20968.3平方米性质：工业厂房处置拍卖机构：深圳市中级人民法院拍卖文书：（2021）粤03执恢1059号拍卖价格：8090.8938万元拍卖时间：2023年1月5日

从法院拍卖公布的资料来看该厂房其中一本证件的情况，该厂房由2013年8月2日通过抵押编号5D13017665号抵押该厂房20968.3平方米给上海浦东发展银行股份有限公司贷款人民币5500万本金，注销日期为空白。说明本次拍卖的厂房还是属于抵押状态，先被深圳市中级人民法院（2016）粤03执798号于2019年3月22日转为首封；后被深圳中级人民法院2018年2月9日（2017）粤03民初2598号和深圳市中级人民法院2018年10月30日（2018）粤03执2240号之三轮候查封。从这里好像无法看到相关和我们文章开头描述的好像不相搭配，我们再深入查询和调查接下来看看现场图片及其他司法资料。

我们来看看广东省高级人民法院2020年10月21日(2019)粤民终2210号二审民 事 判 决 书内容上诉人（原审原告）：深圳市中企融通投资有限公司上诉人深圳市中企融通投资有限公司（以下简称中企融通公司）因与被上诉人深圳市普天通数码实业有限公司（以下简称普天通数码公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民初2598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中企融通公司的委托诉讼代理人孙X、龚XX，被上诉人普天通数码公司的委托诉讼代理人王彪、张子洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中企融通公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持中企融通公司的全部诉讼请求，或发回重审。2.本案一、二审诉讼费及相关费用由普天通数码公司承担。事实和理由：（一）抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行的债权已经全部清偿完毕，并已于2019年3月解除对涉案房产的查封，现涉案房产已具备办理注销抵押登记的条件。原审判决没有查清上述内容，属于认定基本事实不清。（二）中企融通公司剩余应支付的购房款为1.26亿元，可清偿正式查封案件的债权，涉案合同不存在事实上不能履行的障碍。原判决认定涉案房产处于抵押和查封状态导致合同无法继续履行，与事实不符。（三）涉案合同合法有效，上诉人诚信履约，法院应当支持上诉人的合法诉求，合同应当继续履行。普天通数码公司辩称，双方签订涉案合同后，中企融通公司仅支付了定金，但后续款项至今仍未支付。双方当事人也多次协商解除合同事宜。因此，涉案合同存在事实上不能履行的情况，应驳回中企融通公司的全部上诉请求。中企融通公司向原审法院起诉请求：1、确认双方当事人于2017年1月21日签订的《房地产买卖合同》及其《补充协议》合法有效；2、判令普天通数码公司继续履行上述《房地产买卖合同》及《补充协议》：办理第二部分房款人民币1.26亿元的资金监管手续，解除涉案房产的查封、办理注销抵押登记，并办理将涉案房产过户登记给中企融通公司的手续；判令普天通数码公司承担本案的诉讼费、保全费及其他相关费用。案件审理过程中，中企融通公司增加以下诉请：一、涉案物业深圳市宝安区万延工业城六栋一层至五层厂房的租金收益自2017年8月1日起归中企融通公司所有；二、判令普天通数码公司支付转让成交价百分之五即人民币680万元的违约金。中企融通公司之后又撤回了上述增加的诉请。

原审法院认定事实：2017年1月21日，中企融通公司与普天通数码公司签订《房地产买卖合同》，约定普天通数码公司将其名下位于深圳市宝安区万延工业城六栋一层至五层厂房（房地产证号码为一层：5000395599、二层：5000395597、三层：5000395602、四层：5000395543、五层：5000395545）转让给中企融通公司，转让价款为人民币1.36亿元；中企融通公司分为二部分向普天通数码公司支付房款：第一部分房款为定金人民币1000万元，在签订合同时支付定金人民币300万元，在签订合同之日起三十日内再支付定金人民币700万元，该人民币700万元定金由银行监管；第二部分房款为人民币1.26亿元，买方需在签署本合同之日起六十日内一次性全部付清至买卖双方指定银行监管，买卖双方须于该期限届满日起五日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。该物业处于抵押及人民法院查封状态，卖方须自买方支付第二部分房款到买卖双方指定的监管账号三十日内自行解除查封、赎楼、注销抵押登记。交易物业附有租赁合同，租赁期限至2017年7月31日。卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权。中企融通公司与普天通数码公司在上述合同上均盖章予以确认。卖方代理人处签字的为王XX，买方代理人处签字的为刘XX。同日，双方签订了《补充协议》约定，卖方指定定金收款账号为王XX在交通银行滨海支行的账号62×××06。上述合同签订后，普天通数码公司于2017年1月21日出具了收到定金人民币300万元的收款收据。2017年2月20日，刘XX与王XX签订《个人交易资金托管协议》，约定将剩余定金人民币700万元托管至王XX在中国农业银行深圳地王支行的账户。当日，刘XX向王XX上述账户转账人民币700万元，普天通数码公司出具了收到定金人民币700万元的收款收据。中企融通公司主张，因普天通数码公司未与其签订资金监管协议，故其未支付剩余的1.26亿元房款。涉案房产的查封情况如下：2015年4月8日，涉案房产因上海浦东银行股份有限公司深圳分行诉普天通数码公司金融借款合同纠纷一案被深圳市福田区人民法院查封，之后又续封，续封期限为2017年6月26日至2020年6月25日。2016年4月19日，因陈XX诉普天通数码公司借款纠纷一案，一审法院轮侯查封了涉案房产，案号为(2016)粤03执798号。2019年3月22日，上述轮侯查封转为正式查封。2018年2月9日，涉案房产因本案纠纷被第二轮侯查封，现已转为第一轮侯查封。2018年10月30日，一审法院又因（2018）粤03执2240号案件轮候查封涉案房产。另查，涉案房产迄今仍未注销抵押登记，根据2019年5月7日的不动产抵押登记查询表，涉案房产于2013年8月2日被抵押给上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行。深圳市华力特电器股份有限公司与深圳市港华兴实业有限公司就涉案房产签订了租赁合同，约定房屋租赁期限自二○○九年九月三日至二○一七年七月三十一日止。涉案《房地产买卖合同》约定，卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权。在案件审理过程中，中企融通公司表示在签订涉案《房地产买卖合同》时，普天通数码公司并未提交承租人放弃优先购买权的书面承诺。另外，中企融通公司提交了相关照片，证明涉案房产现仍在出租的状态之中，照片上显示相关楼房上有“大族激光”的字样。

原审法院认为，中企融通公司与普天通数码公司签订《房地产买卖合同》签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。上述合同签订后，中企融通公司支付了第一部分的购房款定金1000万元，对于剩余的购房款1.26亿元，依据合同约定，中企融通公司应于签订合同后六十日内一次性支付至双方指定的银行监管。中企融通公司主张，其多次要求普天通数码公司签订银行资金监管协议，但普天通数码公司均予以推诿，并提交了微信记录予以证明。本院认为，中企融通公司提交的微信记录并无要求办理银行资金监管的明确表示，中企融通公司亦未发出书面函件催促普天通数码公司签订银行资金监管协议，故双方当事人对未进一步履行涉案合同均有过错。涉案房产迄今仍处于查封和抵押的状态，涉案合同约定，普天通数码公司须自中企融通公司支付1.26亿房款后解除查封、赎楼、注销抵押登记，但因现已无法找到普天通数码公司，故无法要求普天通数码公司办理解除查封、赎楼、注销抵押登记的手续。另一方面，中企融通公司并未与案外人达成协议解除涉案房产上的抵押和查封状态，故在未解除上述查封和抵押的情况下，涉案买卖合同在事实上无法继续履行。

原审法院判决：一、确认中企融通公司与普天通数码公司于2017年1月21日签订的《房地产买卖合同》及其《补充协议》合法有效；二、驳回中企融通公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币671800元，保全费5000元，由中企融通公司负担。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2016年2月26日，深圳市仲裁委就申请人陈XX与被申请人普天通数码公司民间借贷纠纷案作出（2016）深仲裁字第43号《裁决书》，裁决普天通数码公司向陈佳彬偿还借款本金7500万元及利息3601万元（利息从实际出借之日起计至2015年12月31日，之后利息按月息1.5%标准计算至清偿之日止）。因普天通数码公司没有履行裁决，陈XX向深圳市中级人民法院申请强制执行。2016年11月4日中国执行信息公开网显示，法院经划扣将22192360.92元支付给陈XX，普天通数码公司未履行金额为52807639.08元。2018年5月16日，深圳市仲裁委就申请人陈XX与被申请人普天通数码公司民间借贷合同案作出（2017）深仲裁字第2679号《裁决书》，裁决普天通数码公司向陈XX偿还借款本金23191129.8元、利息14436754.47元（暂计至2017年11月10日，其后利息以拖欠的本金为基数，按1.5%/月的标准计算至借款清偿之日止）、逾期付款违约金2609002.10元等。2019年6月，陈XX向原审法院递交《关于请求尽快追加陈XX为第三人的申请书》称，根据（2016）深仲裁字第43号《裁决书》和（2017）深仲裁字第2679号《裁决书》的债权金额和执行情况，截止2019年6月15日在扣除部分执行款22192360.92元后，普天通数码公司尚欠陈XX借款本金、利息、违约金、迟延履行金等共203822412.55元，陈XX认为中企融通公司与普天通数码公司串通损害其合法权益。2019年10月31日，中企融通公司向本院递交《追加第三人申请书》，要求追加上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行、陈XX为本案第三人。再查明，2020年5月，中企融通公司向本院提交《紧急情况反映》称，案外人陈XX现主张涉案房产首封债权为1.69亿元，中企融通公司应付购房款余额1.26亿元，监管账户余额700万元；中企融通公司经与陈XX协商，陈XX同意中企融通公司向其支付购房款解决房产查封问题以化解涉案合同履行障碍。但中企融通公司并未提交证据证明案外人陈XX已同意解除涉案房产。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据中企融通公司的上诉意见与普天通数码公司的答辩意见，本案争议焦点为中企融通公司关于办理房屋过户登记等请求能否得以支持。根据深圳仲裁委员会（2016）深仲裁字第43号、（2017）深仲裁字第2679号《裁决书》，普天通数码公司需向债权人陈XX履行债务的金额超过1.5亿元，而陈XX认为截止2019年6月普天通数码公司尚欠其债务超过2亿元；然而中企融通公司只同意支付1.26亿元。鉴于案外人陈XX是涉案房产的查封申请人，而陈XX与中企融通公司之间主张的金额差距甚远，目前来看中企融通公司同意支付的金额不足以清偿案外人陈XX的债权。虽然中企融通公司向本院陈述陈XX同意该公司支付购房款以解决查封问题，但该公司并没有向本院提交其与陈XX达成解除涉案房产的协议，即并没有证据证明陈XX同意解封涉案房产。因此涉案房产过户障碍仍未消除。中企融通公司请求进行资金监管、解除涉案房产查封、注销抵押并办理过户登记的依据不足，本院不予支持。关于中企融通公司请求追加上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行、陈XX为本案第三人，以及陈XX要求追加其为本案第三人的问题，本院认为，《房地产买卖合同》及《补充协议》的当事人为中企融通公司和普天通数码公司，上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行、陈XX并非上述合同当事人，与涉案合同亦没有法律上直接利害关系。因此，中企融通公司和陈XX的上述请求，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，中企融通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费671800元，由深圳市中企融通投资有限公司负担。本判决为终审判决。后续中企融通公司上诉到中华人民共和国最高人民法院，中华人民共和国最高人民法院于2021年3月11日（2021）最高法申1234号判决文书结果：维持原判，驳回原告诉讼请求。通过上述相关案件文书解析结果就非常清楚了，该栋厂房2017年私下二手房买卖交易价格为13600万元，购买方向卖方缴纳购房定金1000万元，该成交价格不含过户所有税金。由于产权人登记价格比较低而且是公司产权按照这个交易价格过户申报税金，本团队初步测算所有过户税金在交易价格总价的50%左右，如果需要咨询交易过户税金可以联系本小编。后面因为房产交易过户还款浦发银行深圳分行后，银行方面都还没有时间到不动产局解押就被其他机构起诉查封，到目前房产解押栏依然空白，而购买方因为没有进行详细的背景调查而进行资产交易，导致5年时间打了三场官司都以败诉告终。

我们来看一下第二个拍卖标的资产情况：拍卖标的：深圳市南山区华侨城天鹅堡C栋3A

权利人：黎可房产面积：348.13平方米处置拍卖机构：深圳前海合作区人民法院拍卖文书：（2022）粤0391执恢525号之一拍卖价格：2169.5183万元拍卖时间：2023年1月8日

通过法院拍卖公开资料可以看到该房产最后抵押日期是2017年11月16日，抵押编号DY-03D17026040，抵押注销日期是2021年9月17日。这就和该房产拍卖文书不谋而和，通过福田区人民法院（2016）粤0304执21704号和（2017）粤0304执7519号以及（2017）粤0304执恢4842号文书。该房产系一起赎楼解压查封引发的纠纷案件，本案件当事人黎X因为2017年拖欠招商银行贷款而遭遇法律诉讼面临该抵押房产（天鹅堡Ca栋3A）当时被拍卖的结果。当时另外第三方王老板出面解决了该债务人相关的借款赎楼合计垫资2170万元人民币本金还款解押后，当时还款后随及被其他机构通过法院诉讼查封。也是历时5年时间才转换回来，首封法院因为首封当事人没有及时续封才轮候查封垫资还款人王老板排队首封，也是有惊无险，力挽狂澜，不然后果不堪设想，想想都后怕。

这两个拍卖标的资产都是几经碗转，现在都开始尘埃落地，回归到正常的法院资产拍卖轨道，当事人心里也是五味杂陈又或者是心怀鬼胎。但是结合资产拍卖现状，这两个标的拍卖价格和价值都是市场认可的，特别是第一个厂房标的在2022年9月29日拍卖撤裁前吸引18个竞买人争相报名，但是因为债务人因为其他原因申请执行法院撤裁，本轮拍卖的结果现在还不得而知。天鹅堡拍卖标的资产因为在同期该小区成交价里面的最底价格起拍，而且C栋楼宇在该小区位置优越，户型大气实用，阳台面积也是硕大无比。唯一的痛点就是楼层比较矮，采光方面差一点，但是分析完利弊后依然物超所值。需要竞买上述资产的朋友可以联系小编详细沟通。赎楼有风险，投资需谨慎，欢迎评论区留言，欢迎关注淘易拍信息。